Разбазарили наследство, или как купить Крытый рынок на особых условиях, а после потребовать еще больших привилегий?

Сайт www.stroysar.ru от 10.02.2015

После развала СССР зарождающийся класс собственников  остро нуждался в активах, и прежде всего в недвижимости. Фабрики, заводы, магазины – все шло с молотка. Но, далеко не всегда за его реальную стоимость. Залоговые аукционы, приватизационные схемы и банкротства давно стали притчей «во языцех».  Сначала коммерсанты проявили интерес к крупнейшим предприятиям страны, спустя годы ареной для приватизационного дележа стали активы в районах. Например, единственный крытый рынок  в Вольске - крупнейший и прибыльный во всем районе.  Сначала коммерсанты из Балакова приватизировали его в обход конкурса и получили рассрочку по оплате на 7 лет. Теперь изъявили желание через суд снизить цену продажи вдвое.

"Инвестор" уценьщик

Во второй половине 2000-х крытый рынок города Вольска был передан в аренду некой ООО "Управляющая рынком компания" (далее ООО "УРК" – Ред.). Причем, целесообразность этого решения, ставилась под вопрос. Зачем сдавать имущество в аренду, если и в муниципальных руках объект стабильно приносил прибыль?

Тем более даже название фирмы как бы намекает, что речь идет не о приходе некого крупного инвестора  и развитии рынка, а о банальном создании компании под управление конкретным проектом. Можно сказать, что районные власти от этой сделки только выиграли - вместо головной боли о прибыли, уплате налогов стали получать стабильную арендную плату. То есть поспособствовали развитию бизнеса и частной инициативы. Словом поступили либерально. Вот только инициатива эта имела и неблагоприятные последствия. Арендные платежи ООО «УРК» платило не аккуратно, да так, что отношения с арендодателями приходилось выяснять в судах. Подтверждение тому - дело № А-57-20828/2012, рассматривавшееся в арбитраже.

Но вместо того, чтобы расторгнуть договор с не обязательным арендатором, местные власти вскоре заключают с ними еще один договор - на этот раз купли-продажи. Цена контракта на момент сделки была определена в 36 млн. рублей. При этом стоимость установили не через конкурс, а при помощи экспертизы. Так как арендатор имел преимущественное право на совершение покупки с используемым им муниципальным объектом. Дополнительным условием стала семилетняя рассрочка, что сделало контракт еще более выгодным частной фирме. Иными словами, в год за владение рынком "УРК" должно было  выплачивать по 5,5 млн. руб. Эта сумма вовсе представляется незначительной, т.к. площадь рынка -  2,2 тыс. кв. м. Собрать несколько миллионов в год можно просто за счет сдачи площадей в аренду торговцам.

Но, вместо того, чтобы радоваться столь удачной сделке, бывший арендатор через некоторое время после регистрации частной собственности на объект подал в арбитраж на администрацию. ООО "УРК" потребовало пересмотра стоимости сделки, на которую недавно согласилось. Тем более, что цену контракта коммерсанты вознамерились уменьшить почти в 2 раза. До 19 млн. рублей.

Но и это еще не все, в суде ООО "УРК" предъявило еще одну экспертизу. И на этот раз объект был оценен еще дешевле, в 15 млн. рублей. Или в 40% от первоначальной стоимости.

Истец запамятовал о законе?

В этом деле позиция истца напоминает злоупотребление стороной своим правом на судебную защиту. Напомним, ООО "УКР" сначала воспользовалась преимуществом и исключила всех других потенциальных покупателей из потенциальных торгов, оформила объект в собственность,  и только потом стала пересматривать цену контракта. Но позвольте, если цена заказчика не устраивает, зачем на нее соглашались? Всегда можно отказаться подписывать документы, потребовать провести конкурс, и уже в конкурентной борьбе определить реальную стоимость объекта.

Тем более абсурдно выглядит требование о пересмотре цены контракта, когда стороной в сделке является коммерческая компания  в течение ряда лет управляющая этим рынком. Эти люди - опытные  бизнесмены. Они на свой страх и риск оценивают все преимущества и недостатки объекта. Рынок им прекрасно знаком. И аргумент, что им, якобы, продали кота в мешка, не выдерживает никакой критики. Они знали о доходности этого бизнеса и могли планировать расходы и издержки.  Более того, судебная арбитражная практика закрепленная в руководящих документах  Высшего арбитражного суда (например, информационное письмо ВАС РФ о № 92 от 30 мая 2005 года), прямо предусматривает, что если сторона (а тем более субъект предпринимательства, не находящийся под давлением или в зависимости от другого контрагента) согласилась на сделку, воспользовавшись преимущественным правом, то потом не вправе оспаривать цену контракта.

Такую же позицию занял законодатель в ФЗ-№159 "Об особенностях отчуждения имущества находящегося в государственной собственности субъектов РФ или в муниципальной собственности арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ"
И это не говоря о том, что правом преимущественной покупки могут пользоваться только добросовестные арендаторы, которые не допускают задолженности по арендным платежам и налогам. В то время как в  описываемом нами случае, долги не только имели место быть, но и были предметом рассмотрения в арбитражных судах.

Экспертиз будет много

Помимо возможности предъявления такого странного иска (более напоминающего злоупотребление правом), сторона ответчиков оспаривает и оценки, проведенные экспертами. Председательствующая на процессе судья Лескина  позволяет сторонам формировать широкую доказательную базу, разрешая проводить экспертизы. Впрочем, представляется, что эти доказательства имеют в деле не первостепенное значение. Зачем махать руками после драки, представляя заключения экспертов пост фатум, если ранее сторона уже одобрила сделку. И истец, и ответчик настаивают на собственных экспертах. Обе стороны готовы оплачивать своих специалистов. Но зачем связываться с оценкой достоверности той или иной экспертизы, если можно вынести решение по самой сути дела? А именно, разрешить вопрос,  имеет или не имеет истец право обжаловать стоимость контракта, с которой сам ранее согласился, воспользовавшись своим преимущественным правом и совершив сделку? И при такой оценке количество экспертиз и личности экспертов не повлияют на суть дела.

"В этом процессе мы намерены идти до конца, до Верховного суда РФ, до Москвы, - отмечает депутат Вольского районного совета Сергей Ашихмин (член партии ЛДПР и представитель ответчиков в деле - Ред.). -  Конечно мы будем продолжать оспаривать частные аргументы ответчика, о том, что им были получены недостоверные оценки объекта. Как можно столь крупный рынок оценить столь низко, у меня и к первоначальной цене контракта были претензии, в случае открытого конкурса стоимость могла быть и 40-50 млн. рублей, а не 36-37 . Но сейчас главное даже не это. В высших судебных инстанциях, если до них дойдет дело, мы будем, прежде всего, настаивать на том, что с таким иском сторона не должна была выходить, если она согласилась на особый порядок контракта, согласовала его цену, подписала договор, зарегистрировав его в Регпалате. Либо отменяйте весь договор, и возвращайте собственность муниципалитету для торгов на рыночных условиях, которые смогут принести реальные деньги району, либо оплачивайте указанную в договоре сумму". Также обращает внимание факт, что до тех пор, пока продолжаются суды по делу, сторона-покупатель может не оплачивать стоимость сделки, заключенной с 7-летней рассрочкой, тем самым еще сильнее затягивая выплаты району.

Привет с "ипатовских времен"

Данный конкретный спор, помимо сугубо коммерческой подоплеки, имеет и свое политическое продолжение. Но дело тут не в том, что за интересы администрации района,  возглавляемого "единороссами" вступились члены "ЛДПР". Важнее то, что бизнесмены из  города ядерщиков получили рынок в аренду вскоре после прихода во главу района выходца из балаковской политической и бизнес-элиты Ивана Чепрасова. Не лишним будет напомнить, что в тот момент главой области был также выходец из Балакова Павел Ипатов. Так может быть, столь выгодные контракты по аренде лакомых участков в Саратовской области были следствием принадлежности к определенной бизнес группе или ее сторонникам? Также как на региональном уровне госконтракты осваивали "Саратовгесстрой" и "СтройЭкс" (компании с балаковской пропиской). Но уже три года как в области другая власть. Губернатор Валерий Радаев проводит иную политику – равноудаленности власти от всех бизнес группировок. Но создается впечатление, что в Вольском районе так и царят порядки эпохи прошлого губернатора. Жаль, конечно, что этим обстоятельствам не может  дать оценку Арбитражный суд. Впрочем, может быть, для «разговоров» с подобными бизнесменами есть другие ведомства – прокуратура, ОБЭП, а главное  - правительство Саратовской области?

Александр Орлов